房产新闻THE NEWS

房地产对中国经济,有多重要?

2019-07-01 16:42:47

1998年7月22日,人民日报刊登了一则看似不那么重要的消息:《进一步深化城镇住房制度改革》。


无论是“进一步”、“深化”还是“制度改革”,这些陈腔滥调般的词汇,我们每天会在各大媒体上看到无数遍。

但这则消息,却深深影响了中国20年。


该政策旨在激活中国内需市场,用商品房的方式渐渐取代传统的福利房分配,以此来拉动国家经济,把中国从97年亚洲金融危机解救出来。


这一拉,可就一直拉到了公元2019的今天。


过去20年,中国经济腾飞般地疾步前进了20年,房地产市场也根本停不下来地蓬勃发展了20年。

我们不禁思考,房地产对经济的增长到底贡献了多少?如今的经济发展还得依靠房地产吗?房地产埋头狂奔的脚步又是不是也该停一停了呢?

房地产对经济增长的贡献,常年在10%以上

近日,中国社会科学院财经院发布了《中国城市竞争力第17次报告(主题报告)》。

《报告》显示,我们的住房与经济的增长息息相关,每年的房地产投资都对经济增长有较大的拉动作用。

除了2015年处于2%的低点,20年来房地产投资均占GDP的10%以上,是中国经济增长的核心引擎之一。

而2015,也是最近一轮房价暴涨的元年。

很明显,当核心引擎有转不动的征兆时,开车的人就会加些燃料。

比如2014年下半年的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》和2015年初的降准与下调贷款利率。

按照国家统计局的数据,每年房地产对经济的贡献率只有6到7个点,根本不到10,房价涨幅比较高的2016为 6.5%。

其实,统计结果的不同是由于统计口径不同的关系,比如国统局的自有住房服务计算,采用的是历史成本折旧法,没有考虑到房产价值的增加,故结果可能偏低。

对于此,有不少学术论文和相关报告重新评估了房地产对经济的贡献,其结果往往高于国统局官方数据,社科院就是其一。

所以,相对来说,社科院的数据也许更加有参考性。

那么,这10%多算不算贡献大呢?

刚刚过去的2018年,消费支出为经济增长贡献的大头,对GDP贡献率达到76.2%。再去掉房地产投资的12%,其他渠道的经济贡献,诸如净出口、农业、工业、基础建设等等,只有那么10来个点可以分了。

由此可见,房地产常年10%以上的贡献率,可以说是非常高了。这台高速引擎,一直运转得很猛烈。

可是,就算是Tony Stark的人工心脏,也有坏掉的时候。长期高速运转的引擎,会不会影响汽车的其他部件,又会不会哪一天像河豚一样膨胀到极限然后巨幅萎缩。关于这些,社科院也作出了解答。

2018为房地产与经济的平衡点

《报告》称,房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。

房价水平较低时,正向拉动效应超过负向挤出效应,此时房地产的发展有利于经济增长;房价水平过高时,负向挤出效应将超过正向拉动效应,不利于经济增长。

《报告》基于2003年至2015年中国285座城市等数据的分析,综合利用计量回归等方法,测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向挤出效应。研究发现,房地产对经济增长负向效应,超过正向效应的临界房价收入比为9。

以上又是什么挤出,又是什么拉动。读着都觉得烦,和我当年的硕士论文一样不接地气。其实一句话说白了,就是房价不能超收入太多,不然得不偿失。

土地财政本来是一种很好的模式,从香港那里搬运(借鉴)来的,以土地出让金代替收不动产税的方式,来把用于基础建设等的税收费用分摊到开发商的土地成本上,从而转化到高额的房价上,再利用不断建设完善的配套来吸引人农村人口进城买房,完成城镇化任务,同时带动房价上涨,然后地方继续拍卖土地收出让金,良性循环。

可是,中国人民可不管房子的什么地段、商业、交通、物业等配套,咱机智的炎黄子孙只看预期,追涨杀跌,猛加杠杆,不仅要住,还要赚,若赚的好,不住也罢。

这就导致市场需求超实际需求,看涨情绪从个人传递到企业,企业纷纷把大量资源投入到房地产投资性资产中而抛弃实业,实体经济受到极大冲击,上月海马汽车(000572)抛售400套房产,便是房产时代中国很多企业的一个缩影。

以上只是正向和负向的某一个方面,具体房价对经济的正负效应还有很多,没个几百页的pdf是说不完的,这里就不再赘述。

反正,关于这个,《报告》中还给出了非常关键的一个信息:

按照2018年中国商品房平均销售价格来计算,2018年中国房价收入比为9.3,刚超过拐点9。

这预示着,收入不变的情况下,房价再涨,对经济就是弊大于利了。

9的意思是,一整个家庭不吃不喝,9年买一套该城市平均面积的商品房。

可是,一线城市动辄不吃不喝几十年买不了一套房,房价收入比早就超过20了,三四线城市有的却还不过5,为什么反而一线城市的房地产不停在驱动经济发展,而三四线城市的房产却很多都是泡沫呢?

流动的人口,流动的经济

因为,《报告》得出的房价收入比拐点为9,是基于把整个中国当成一个经济体来对待的。

但中国现阶段人口流动性巨大,往往不能把一座城市的房产和收入与其他城市独立起来。

拿一线城市来说,北上广深的房子经常是外地人入场的“门票”,可能有无数来自五湖四海的家庭,掏空两代人积蓄想在这落户生根,如果把家庭支持也算作收入的话,他们的收入远不止自己的工资。

还有一些暂时在一线城市的漂泊者们,他们可能由于资金等原因,已准备好几年以后荣归故里,那么这里的房价无论是10万还是20万,都不会影响他们买房与否的决策,也就不会对这个城市的楼市影响太大。

同理,身处三四线城市的父母,收入本应购买自己城市的房产,但却为一二线城市的孩子供了首付。本来用于本经济体发展的货币,流向了其他地方。

所以,分化到各地,房价收入比9的理论并不能一概通用。

一线城市即使房价收入比已经突破天际,但扛了这么多年也不见得有多大风险,上周深圳(楼盘)的224亿土拍,也反映了房企们对这个城市的高预期。三四线城市即使房价收入比不足5,仍然供大于求风险重重。

但放眼全中国,2018年的9.3过后,还是意味着整体房价对整体经济的影响,已经出现拐点。

政策,是中国房地产的灵魂

任泽平有个金句:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

但很显然,在中国特色下,这句话应该改成:房地产长期看政策,中期看政策,短期还得看政策。

中国的政策有着对市场以及市场预期的强烈控制作用,以至于成为直接影响房地产走势的第一要素。就像《人民日报》上一则不足二十平方厘米版面的房产消息,可以影响中国二十年。就像一句黑猫白猫,竟然撬动了深圳改革开放的四十余载。

那么,接下来的政策会是怎样呢?

假设你是一位政策制定者,你至少会参考一下中国社科院发布的报告吧。

而这次报告中的一些数据,已经透露了太多信息。

近两年的楼市怎么走,不言而喻。